Недвижимость: купить, продать, обменять.

Последнее время основной тенденцией рынка офисной недвижимости Москвы является нарастающая децентрализация офисных построек. Транспортные магистрали центра столицы перегружены, плотность застройки такова, что мест для нового строительства практически не осталось. Периферия же города имеет практически неограниченные возможности по застройке. Это вызывает повышение интереса со стороны строительных компаний к окраинам города.
Многие крупные девелоперы уже ведут строительство крупных офисных центров и обеспечивающей инфраструктуры за пределами МКАД. За прошлый год количество построенных новых офисов на периферии почти втрое превысило число новых офисов в центре.
Тенденция рынка сейчас такова, что предложение площадей возрастает ежегодно более чем на 2 млн кв. м., но, при этом, остается неудовлетворенный спрос. Сейчас в Москве на плотность офисных площадей составляет 0,67 кв м. на человека, показатели крупных европейских городов значительно выше и составляют порядка 3 – 5 кв. м. Таким образом, можно с уверенностью ожидать увеличения предложения на рынке. Остается вопросом лишь, смогут ли строители полностью удовлетворить имеющийся на рынке спрос в ближайшие годы.

Есть еще один распространенный вид обмана при съеме жилья. Все происходит следующим образом. Мошенники на короткое время арендуют жилье и пересдают его за это время как можно большему количеству людей. Для большей убедительности мошенники ставят свои фотографии по всей квартире и встречают свою жертву в халатике и домашних тапочках. У большинства людей даже и не взбредет в голову проверить документы мошенника. А именно это и нужно сделать, чтобы не попасться на удочку преступника. Обязательно проверьте паспорт квартиродателя, прописку, спросите документы на квартиру, спросите квитанции о квартплате, спросите кто соседи и попросите с ними познакомиться. Если у хозяина квартиры нет паспорта, документов на квартиру, квитанций из ЖКХ и он не знает кто соседи, то это явно мошенник.
Если кто-то попался на такую удочку, то деньги вам никто не вернет, да и жить в арендованной квартире вам не разрешит настоящий владелец жилья, так как он вам жилье не сдавал и деньги от вас не получал. Будьте внимательнее.

Есть еще один распространенный вид обмана при съеме жилья. Все происходит следующим образом. Мошенники на короткое время арендуют жилье и пересдают его за это время как можно большему количеству людей. Для большей убедительности мошенники ставят свои фотографии по всей квартире и встречают свою жертву в халатике и домашних тапочках. У большинства людей даже и не взбредет в голову проверить документы мошенника. А именно это и нужно сделать, чтобы не попасться на удочку преступника. Обязательно проверьте паспорт квартиродателя, прописку, спросите документы на квартиру, спросите квитанции о квартплате, спросите кто соседи и попросите с ними познакомиться. Если у хозяина квартиры нет паспорта, документов на квартиру, квитанций из ЖКХ и он не знает кто соседи, то это явно мошенник.
Если кто-то попался на такую удочку, то деньги вам никто не вернет, да и жить в арендованной квартире вам не разрешит настоящий владелец жилья, так как он вам жилье не сдавал и деньги от вас не получал. Будьте внимательнее.

Сдать жилье и спать спокойно…Такое себе может позволить далеко не каждый, даже самый выдержанный человек. И это не удивительно, ведь можно легко нарваться на недобросовестных квартирантов, а порой и просто аферистов. «Чистоту и порядочность гарантирую…» писали раньше в объявлениях о съеме квартир, расклеенных по столбам и подъездам. Сейчас рынок недвижимости стал намного цивилизованнее, а сдача и съем жилья происходит, в основном, через агентства, которые, однако, не могут дать арендодателю никаких серьезных гарантий. О том, как снизить риск всевозможных проблем и обезопасить себя, если вы собираетесь сдавать свое жилье в аренду, мы и попытаемся вам рассказать.
Так в Америке в последние годы приобрела популярность установка скрытых веб-камер владельцами сдаваемой недвижимости, что позволяет им в режиме реального времени наблюдать за происходящим и следить за действиями постояльцев, чтобы своевременно отреагировать на любые нежелательные ситуации. Однако такая практика противозаконна, ибо подобное видеонаблюдение может осуществляться только с ведома и письменного согласия проживающих, ведь записи, полученные таким образом, легко могут стать предметом шантажа. А что же делать законопослушным гражданам? Самой распространенной практикой является заключение договора аренды. И чем больше деталей в нем будет прописано, особенно касательно вопросов оплаты и использования жилья, тем спокойнее может спать арендодатель. Знайте, в таком важном деле мелочей не бывает. Продумайте все важные для вас пункты заранее, чтобы ничего не упустить. Например, не забудьте указать о штрафных санкциях в случае задержки платежа, потому что съемщик вашего жилья может оказаться не таким уж добропорядочным, каким представлялся на момент знакомства. Важно указать пункт про оплату счетов за коммунальные услуги и телефон, а также внести ясность, кто будет оплачивать текущий ремонт сантехники, электропроводки и отопления. Неплохо включить в договор абзац о факторе случайности – ведь никто не застрахован от различного рода технических неприятностей, типа прорыва труб, а возмещать причиненный ущерб затопленным соседям будет, естественно, владелец квартиры. А чтобы в сдаваемой квартире не поселились лишние постояльцы, обязательно перечислите в договоре всех будущих жильцов, в том числе детей, с указанием их паспортных данных.
В договоре можно также прописать и любые другие согласованные предложения и пожелания. Наиважнейшей частью заключения договора является акт передачи имущества, другими словами, опись всех находящихся в квартире предметов, куда собственник может включить, по своему усмотрению, и дорогой мебельный гарнитур, и копеечную лампочку. Этот документ составляется непосредственно в момент вселения квартиросъемщика и в дальнейшем позволит избежать возможных конфликтов по поводу имущества, находящегося в сдаваемом жилье.
Итак, договор составлен, все нюансы и детали прописаны, теперь остается следить за тем, чтобы он исполнялся. А вот тут-то и пригодились бы камеры наблюдения…

На пресс-конференции компании «Blackwood» управляющий партнер Константин Ковалев заявил, что рынок жилья и земли в России, и недвижимости в целом, временно будет закрыт для частных инвесторов, и это произойдет в ближайшее время.

Так же он отметил, что это произойдет по причине частных инвестиций и свои накопления граждане, скорее всего, будут размещать в другие сферы.

Эксперт считает, что в скором времени фондовый рынок недвижимости России станет неприбыльным. Это не значит, что рынки будут закрыты юридически, а просто вложения в эти сферы будут невыгодными. По его прогнозам, данная ситуация может продержаться в течение нескольких лет. Такая перспектива негативно скажется на интенсивности инвестирования зарубежных компаний в сектор недвижимости.

Россияне, получившие ипотеку, не на шутку обеспокоены. Любая информация в СМИ, любой маломальский слух, любые «телодвижения» банков в отношении ипотеки постоянно на контроле. Погашать ипотеку населению и так сложно, а тут ещё банки грозятся поднять ставки по ипотечным кредитам. При чём в одностороннем порядке без согласования с заёмщиками. Ожидается, что ставки поднимутся до трёх процентов. Ну, куда бедным россиянам податься!? Банкиры пытаются как-то успокоить своих клиентов, говоря, что ставки могут быть повышены только по кредитам на «первичное» жильё и то в будущем. О «вторичке» вообще, якобы, речи нет. И если ставки всё же будут повышены, то не на три процента, а всего лишь на два. Россиянам, конечно, от этого не легче. Тем более, что где два процента, то там может быть и три. Банки советуют своим клиентам обратиться к тексту самого договора об ипотечном кредитовании, в которых не оговорена возможность банков в одностороннем порядке повышать ставки. Это, конечно, хорошо, но есть и оборотная «сторона медали». Банки начали требовать от своих клиентов перезаключить имеющиеся договора, в связи «с существенным изменением обстоятельств». Самое непонятное это то, что банки требуют перезаключить именно на добровольной основе, что противоречит гражданскому законодательству. Любые договора заключаются только при условии обоюдного согласия сторон. Изменения и дополнения в договор также вносятся при обоюдном согласии сторон. Банки слёзно просят своих клиентов пойти на этот шаг, мотивируя тем, что в противном случае от банка может остаться только одно название. Банки не зря вынуждены требовать (просить), т.к. поднять ставки им хочется, но закон не позволяет. Иного выхода у банков нет. С новыми ипотечными договорами намного проще: банки в них могут устанавливать те ставки, которые захотят и согласия клиентов не нужно.

Уже в средствах массовой информации то тут, то там началось употребление слова «медведевки». Обычно, слово «медведевки» используется и часто встречается там, где речь идет о строительстве нового жилья, о ходе выполнения жилищных программ, предназначенных для улучшения жилищных условий россиян, о доступном благоустроенном жилье и т.д. Не впадая в дебри, а лишь применяя аналогию, можно с уверенностью предположить, что «медведевки» это совершенно новый тип современных жилых домов, предназначенных для улучшения жилищных условий россиян, которые об этом давно мечтают. Следовательно, если судить в духе настоящего времени, то «медведевки» это и есть доступное для россиян жилье, призванное обеспечить всех нуждающихся. Для сравнения, «сталинки», «хрущевки», «брежневки» можно еще с успехом воочию даже лицезреть, так сказать, пощупать и потрогать, то с «медведевками» намного сложнее. Скорее всего к «медведевкам» относятся дешевые и быстро собираемые каркасно-щитовые жилые дома, изготовляемые по зарубежной технологии. Эти дома уже, якобы, даже где-то построены и пущены в эксплуатацию, но увидеть, а тем более пощупать и потрогать не каждому пока удается, в связи с их малочисленностью. Интересно, смогут ли каркасно-щитовые «медведевки» занять свою достойную «нишу» на рынке недвижимости и вытеснить с него раз и навсегда устарелые «сталинки», «хрущевки» вместе с «брежневками»? Время – покажет.

Для того чтобы удачно снять квартиру нужно уделить этому как минимум месяц. Лучше два или три, если вы рассчитываете сэкономить. Все это время у вас должна быть возможность в любое время дня приехать на осмотр квартиры. Выгодные варианты уходят очень быстро: такие квартиры снимают после первого же просмотра и если вы опаздали или не смогли прийти - вариант упущен. Важную роль здесь играют агенты. Если агент - ваш знакомый или просто расположен к вам то это значительно ускорит дело. Кстати необязательно обзванивать десятки агентств, оставляя в каждом заявку. Агентства, как правило, обмениваются информацией между собой и делят комиссионные пополам.
Смело говорите максимальную цену, которую вы готовы заплатить за квартиру. Снять квартиру можно за любые деньги, если постараться.

Существуют способы снять квартиру вообще без посредников. Например, через сообщества livejournal.com или vkontakte.ru или просто через знакомых, но в этом случае выбирать не приходится - что предложат - то и придется брать. Можно попробовать обмануть агента и тайком обменться телефонами с хозяином, но агенты, обычно, следят за этим и стараются не оставлять вас наедине. К тому же многие хозяева не соглашаются на такие махинации, опасаясь обмана. Впрочем, вам может повезти и хозяин сам предложит обойтись без агента. Такое случается, хотя и нечасто.
Метод свободного брожения по дворикам и опроса встречающихся бабок на тему "А не сдает ли тут кто жилье?" требует слишком много времени и сил. А если вы хотите снять квартиру зимой, то и вовсе не подходит.

Если все-таки вы обращаетесь к агенту, будьте внимательны. Тщательно и придирчиво выбирайте свое будущее жилье.
На что же обращать внимание при выборе квартиры, чтобы не жалеть потраченных денег?
Прежде всего это
Район
Все районы условно можно разделить на центральные, спальные и престижные.
Центральные районы - районы, расположенные близко к главным столичным развлечениям - к клубам, центральным улицам, магазинам, казино и т.д. Дома в центральных районах обычно нетиповые, квартиры просторные, с высокими потолками. Ночью всегда можно поесть в близлежащем ресторанчике, а из окон на высоких этажах открывается прекрасный вид.
Минус таких квартир - высокая стоимость.
На первом этаже и очень старые, требующие капитального ремонта квартиры можно снять намного дешевле.
Спальные районы - обычно на окраинах. Типовые квартиры, часто - хрущевки. В таких районах снять квартиру можно очень недорого. Много мест для прогулок с детьми и собаками.
Престижные районы - новые дома, удобное и красивое расположение (например, на берегу реки); хороший ремонт, автостоянка, консъержи. Сэкономить можно снимая квартиры без мебели.
Дальность от метро. Конечно, выбирать лучше квартиру в пределах доходимости до метро. Зависеть от транспорта не очень удобно, особенно когда вы не очень умеете рассчитывать время, опаздывая на работу и любите возвращаться домой к ночи, когда автобусы почти не ходят. Но учтите, что чем ближе квартира к метро - тем дороже ее стоимость. Смотрите также на саму дорогу - проход через парк может оказаться не таким приятным, если идти по нему поздно ночью.

Этаж. Как правило, первые этажы стоят значительно дешевле. Но зато придется мириться с постоянно занавешенными окнами, машинами жужжащими под окнами и людьми, ходящими мимо.

Планировка. Осматривая квартиру, сразу прикидывайте насколько удобно вам расположение комнат и дверей, количество метров. Кто-то не любит узкие "коридорные" квартиры, кто-то маленькие кухни.
Атмосфера. Квартира - это место, где должно быть хорошо и уютно. А каждое место имеет свою атмосферу. Эта атмосфера складывается из многих факторов - и от обстановки, и от расположения квартиры и от людей, живших там до вас. Атмосферу места нельзя высчитать - ее нужно почувствовать. Поэтому всегда приезжайте лично в квартиру, которую собираетесь снимать, не перепоручайте это кому-то еще. Обязательно побудьте в квартире минут 20-30 - походите по ней, посидите на диване, представьте как вы будете здесь жить, попытайтесь почувствовать ее.

Хозяева. Если вы планируете надолго снимать квартиру хорошие хозяева - один из главных факторов. Хороший хозяин не будет повышать вам кварплату каждый год, подождет некоторое время, если у вас возникли трудности с деньгами, не будет слишком строго следить за тишиной и порядком в квартире.

Как можно сэкономить, снимая квартиру через агента

* Поторговаться с хозяином квартиры

* Чуть-чуть доплатить агенту (500 или 1000 р) за то чтобы вы первый пришли на осмотр выгодной квартиры (например, квартиры с низкой арендной платой)
* Снять квартиру без мебели (мебель можно найти и бесплатно в тех же сообществах Livejournal.com)
* Снять квартиру требующую ремонта
* Снять квартиру с низкой арендной платой с условием того, что вы в течение года сделаете в ней ремонт за свой счет
* Снять квартиру в 15-30 минутах хотьбы от метро

* Когда квартиру уже выбрали попросить агента сбросить комиссию. Например, заплатить не 100 процентов от стоимости, а только 50.

Так как, в последнее время участились случаи невозврата кредитов, банки начали продавать залоговое имущество с торгов, со значительной скидкой. Как же его приобрести и что для этого необходимо?

Что уходит «с молотка»?

Чаще всего в залог по выданному кредиту берут недвижимость или автомобиль, что подтверждается кредитным договором любого банка. Реже в залог оставляется техника, земля или оригинальные транспортные средства, типа: яхта или катер.
Банки кредитуют также фирмы и компании. Потому в залоге в этом случае могут быть склады, различные промышленные сооружения, площади под застройку. Все это продается с аукциона, участие в нем проходит по своим правилам.

Попытка – не пытка

Приобрести конфискованное имущество не сложно. Чаще всего банки выставляют список на своем интернет-сайте, где предлагается заполнить небольшую заявку, указав ФИО и координаты. Нужно нажать на ссылку “Форма онлайн-заяки” или “Купить товар”. Через некоторое время с Вами обещают связаться и обсудить детали.
Регистрация на аукцион зачастую происходит заранее, желательно не позже чем за день до его начала. Иначе упустите шанс купить дешевую квартиру или машину.

ВАЖНО! Помните, информация о продаже конфискованного имущества публичная. Найдя ее в СМИ, Вы можете стать счастливым обладателем хорошей квартиры или почти нового авто.

«Условия проведения аукциона четко регламентированы требованиями закона, согласно которому каждый, кто внес гарантийный и регистрационный сбор может принять участие в аукционе и, предложив наивысшую цену, приобрести необходимое имущество», - говорит сотрудник Управления.

Начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая рассказывает: имущество конфискованное в результате невозврата передается организатору аукциона. И тогда владельцем может стать тот, кто больше предложит. Обычно стоимость в процессе торгов возрастает не больше чем на 10-15%, но бывают и исключения.

Гарантийный сбор составляет 7-10% от оценочной стоимости имущества, если выиграет другой участник, деньги Вам вернут. Если же Вы после подачи заявки и оплаты сборов отказались от участия, деньги остаются организаторам аукциона.

Эксперты говорят, что имущество с аукциона можно купить на 30% ниже его рыночной стоимости. Так что ищите объявления, регистрируйтесь и покупайте то, что вам необходимо. Но помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, поэтому придется немного попотеть, чтобы добиться скидки.

Принимая решение обзавестись недвижимостью в Европе, следует крайне серьёзно подойти к выбору страны. Что бы все инвестиции оказались удачными стоит обратить внимание на развивающиеся европейские страны, в которых цены на недвижимость каждый год увеличиваются на 15-20 процентов. Лидером по росту цен на жильё по прежнему остаётся Болгария. За последний год стоимость недвижимости увеличилась почти на 35 процентов. При быстром росте цен, стоимость квартир относительно не велика. Например, квадратный метр жилья в строящимся доме можно купить за 500-700 евро. В новостройках же эта стоимость увеличивается на 200- 800 евро. Для удачного инвестирования так же подходят Черногория и Хорватия, рост цен на недвижимость за год увеличился почти на 20 процентов. Эти страны славятся своими курортами, так что можно хорошо заработать на сдаче квартир в аренду. В Черногории аренда апартаментов составляет от 400 евро в неделю. Как и в Болгарии в этих странах выгоднее вкладывать средства в строящуюся недвижимость. Так квадрат жилья в строящимся доме в Черногории будет стоить от 1700 евро, а вторичное жильё уходит по 2500-3000. В Хорватии цены выше примерно на 1000 евро. Обязательно нужно помнить, что покупка недвижимости за рубежом повлечет за собой массу дополнительных расходов. Которые, порой могут сделать покупку нерентабельной. Так, на пример, в Болгарии обязательно придётся заплатить госпошлину и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в личную собственность – 4 процента. Также следует учесть постоянные платежи, такие как ежегодный налог на недвижимость и вывоз мусора. Если Вы решите сдавать жильё в аренду, то с государством придётся делиться в размере 10 процентов от общего дохода. Налоговый сбор при продаже, составляет 10 процентов.